Ahli Hukum USU: Menahan Dana BPHTB Pembeli Apartemen Podomoro Bisa Jadi Perbuatan Melawan Hukum

MEDAN (Waspada.id): Pengembang Apartemen Podomoro City Deli Medan, PT Sinar Menara Deli (SMD), dapat dikategorikan melakukan perbuatan melawan hukum apabila tidak menyetorkan dana Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang dititipkan pembeli kepada pemerintah daerah.

Hal itu ditegaskan ahli hukum ekonomi Universitas Sumatera Utara (USU), Dr. Robert, S.H., M.H., dalam sidang gugatan 13 pembeli Exclusive Apartemen Podomoro City Deli di Pengadilan Negeri Medan, 22 September 2026. Sidang dipimpin Ketua Majelis Hakim Sulhanuddin, S.H., M.H.

"Jika developer tidak menyetor BPHTB yang telah dititipkan pembeli kepada Dispenda, hal tersebut dapat dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum karena developer tidak memiliki kewenangan menahan BPHTB," tegas Robert menjawab pertanyaan kuasa hukum penggugat.

Menurut Robert, BPHTB merupakan pajak atas perolehan hak tanah dan bangunan yang menjadi kewajiban pembeli dibayarkan ke kas daerah setelah AJB ditandatangani. Mengacu pada UU Nomor 1 Tahun 2022 juncto Perda Kota Medan Nomor 1 Tahun 2024, ia menjelaskan kaitan pembayaran BPHTB dengan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).

Pembayaran BPHTB, katanya, bukan penentu balik nama objek jual beli, tetapi dapat menjadi indikator telah berlangsungnya transaksi.

"Jika developer berani menerima titipan BPHTB dari pembeli, selazimnya developer juga harus sudah siap melakukan AJB dengan pembeli," ujarnya.

Robert juga merujuk Pasal 1694 KUHPerdata tentang perjanjian titip-menitip. Penerima titipan berkewajiban menyimpan dan mengembalikan barang yang dititipkan sesuai ketentuan hukum.

Sudah Lunas, Sertifikat Belum Terbit

Sebagaimana diberitakan Waspada.id pada 20 Januari 2026, sebanyak 13 pembeli menggugat PT SMD melalui perkara Nomor 1141/Pdt.G/2025/PN Mdn.

Kuasa hukum penggugat, Pramudya Eka W. Tarigan, S.H., M.H., menyebut kliennya telah melunasi unit apartemen sesuai Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), termasuk menitipkan dana BPHTB kepada pengembang.

Pembelian berlangsung sepanjang 2013–2022. Namun, sebagian pembeli yang telah menunggu lebih dari satu dekade belum memperoleh AJB maupun Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).

"Para penggugat sudah melunasi pembayaran unit apartemen sesuai PPJB. Bahkan, mereka juga menitipkan dana kepada tergugat untuk pembayaran BPHTB. Tetapi sampai hari ini tidak ada AJB dan belum diserahkan sertifikat kepemilikan unit," kata Pramudya dalam resume mediasi yang diberitakan Waspada.id.

BPHTB Diduga Capai Ratusan Miliar

Dalam pemberitaan Waspada.id, 2 Februari 2026, pembeli menduga dana BPHTB yang diserahkan kepada pengembang belum seluruhnya masuk kas Pemerintah Kota Medan.

Potensinya diperkirakan mencapai ratusan miliar rupiah jika dikaitkan dengan ribuan unit apartemen. Namun, angka tersebut masih berupa perkiraan pembeli, belum berdasarkan audit resmi.

Salah seorang pembeli, Pangeran Kasan, mempertanyakan kejelasan dana BPHTB yang telah diserahkan bertahun-tahun lalu.

Para penggugat menuntut pengembalian BPHTB berikut bunga 6 persen per tahun. Mereka juga mengajukan tuntutan ganti rugi immaterial Rp130 miliar, sebagaimana diberitakan Waspada.id pada 9 April 2026.

Pada tanggal yang sama, penghuni yang tergabung dalam Perkumpulan Podomoro Deli Medan Bersatu menggelar demonstrasi di kantor PT SMD, Jalan Guru Patimpus, Medan.

Mereka mendesak KPK, Kejaksaan Agung, dan Kejaksaan Tinggi Sumatera Utara mengusut dugaan belum disetorkannya BPHTB ke kas daerah.

Koordinator aksi, Paulus, menyebut upaya penyelesaian damai telah ditempuh, tetapi belum menghasilkan kesepakatan. Penghuni juga mendesak pengembang segera menyelesaikan AJB dan SHMSRS.

Pengembang Bantah Abaikan Hak Pembeli

Sementara itu, PT SMD melalui kuasa hukumnya, Mangara Manurung, S.H., M.H., sebelumnya membantah telah mengabaikan hak seluruh konsumen.

Sebagaimana diberitakan Waspada.id pada 13 April 2026, Mangara menyatakan penitipan BPHTB telah disepakati dalam PPJB. Penerbitan AJB, menurutnya, dilakukan setelah seluruh persyaratan perjanjian terpenuhi.

Ia juga menyebut sebagian konsumen telah menerima AJB dan perusahaan menghormati proses hukum yang berlangsung.

Kini, keterangan ahli dalam persidangan kembali mempertajam sengketa BPHTB tersebut. Para penggugat menunggu putusan majelis hakim mengenai tanggung jawab pengembang atas dana yang mereka titipkan serta kepastian kepemilikan unit apartemen yang telah dilunasi.(wsp.id)