Sudah Lunas, 13 Pembeli Podomoro Medan Menanti Sertifikat hingga 13 Tahun

Ahli: Pengembang Tak Berwenang Menahan BPHTB

MEDAN (Waspada.id): Sudah membayar lunas apartemen, menitipkan uang pajak, tetapi hak kepemilikan tak kunjung diberikan. Itulah nasib yang dihadapi 13 pembeli Apartemen Podomoro City Deli Medan. Sebagian mengaku telah menunggu sejak 2013. Tiga belas tahun berlalu, mereka masih harus memperjuangkan haknya di pengadilan.

Para pembeli menggugat pengembang, PT Sinar Menara Deli (SMD), karena diduga tidak memenuhi kewajiban penyelesaian Akta Jual Beli (AJB) dan penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS), meskipun pembayaran apartemen dan titipan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) telah dipenuhi.

Persoalan itu menjadi pokok gugatan perbuatan melawan hukum dalam perkara Nomor 1141/Pdt.G/2025/PN Mdn di Pengadilan Negeri Medan.

Dalam dokumen konklusi tertanggal 3 November 2026, tim kuasa hukum penggugat dari Kantor Advokat Ali Leonardi N., S.H., S.E., MBA., M.H. & Associates menguraikan dugaan pengabaian hak konsumen yang berlangsung bertahun-tahun.

Konklusi tersebut ditandatangani Andreas Tarigan, S.H., M.H., dan James Hans Fransiscus, S.H.

Uang Pajak Dititipkan, Sertifikat Tak Kunjung Terbit

Persoalan paling krusial terletak pada uang BPHTB yang telah dititipkan para pembeli kepada pengembang.

Menurut konklusi penggugat, sedikitnya Rp963.473.637 uang titipan BPHTB telah dibayarkan kepada tergugat. Namun, dana tersebut diduga belum disetorkan ke kas daerah melalui instansi berwenang.

Akibatnya, proses AJB dan pengurusan sertifikat kepemilikan masing-masing pembeli belum dapat diselesaikan.

Bagi para penggugat, keadaan ini bukan sekadar keterlambatan administrasi. Mereka merasa telah memenuhi kewajiban sebagai pembeli, sementara hak atas kepastian kepemilikan apartemen terus tertunda tanpa batas waktu yang jelas.

Bahkan, menurut penggugat, sejumlah pembeli telah melunasi kewajibannya sejak 2013. Sampai November 2026, mereka masih menunggu kepastian penyelesaian dokumen kepemilikan.

Dalam konklusinya, penggugat juga mempersoalkan ketentuan Pasal 16 ayat (1) Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dinilai tidak memberikan batas waktu tegas bagi pengembang untuk menyelesaikan AJB.

Ketentuan tersebut dianggap menempatkan konsumen dalam posisi lemah karena kepastian hak kepemilikan bergantung pada pemenuhan persyaratan oleh pengembang tanpa tenggat yang jelas.

Saksi Ungkap Penderitaan Penghuni

Dugaan pengabaian hak konsumen itu diperkuat keterangan dua saksi yang dihadirkan para penggugat, Ferry Irawan Lie dan Ir. Daniel Rumbi Teruna, M.T., Ph.D.

Keduanya menerangkan persoalan BPHTB, AJB, dan sertifikat kepemilikan yang belum terselesaikan meskipun pembeli telah memenuhi kewajiban pembayaran.

Dalam kesaksian yang dirangkum pada konklusi, Ferry menyebut uang titipan BPHTB pembeli bervariasi, berkisar Rp50 juta hingga Rp100 juta.

Menurut keterangannya, persoalan tersebut bukan hanya menyangkut 13 penggugat. Ia memperkirakan terdapat sekitar 1.760 penghuni di beberapa menara apartemen Podomoro City Deli Medan.

Ferry juga menerangkan adanya organisasi penghuni Podomoro Deli Medan Bersatu (PDMB) yang beranggotakan sekitar 160 orang. Organisasi itu disebut pernah menyampaikan surat dan melakukan aksi untuk memperjuangkan kepentingan penghuni, tetapi belum memperoleh penyelesaian yang diharapkan.

Ketiadaan AJB dan SHMSRS juga berdampak pada hak ekonomi pembeli.

Menurut keterangan saksi, penghuni belum dapat memanfaatkan sertifikat apartemennya sebagai agunan perbankan untuk memperoleh tambahan modal usaha.

Dengan demikian, para pembeli bukan hanya menghadapi ketidakpastian hukum atas properti yang telah dibayar, tetapi juga kehilangan kesempatan memanfaatkan nilai ekonominya secara optimal.

Ahli: Pengembang Tak Berwenang Menahan BPHTB

Dalil penggugat turut diperkuat keterangan ahli hukum perdata, Dr. Robert, S.H., M.H., yang memberikan pendapat dalam persidangan.

Robert menjelaskan bahwa BPHTB merupakan pajak daerah atas perolehan hak tanah dan bangunan. Karena itu, pengembang tidak memiliki kewenangan menahan uang BPHTB yang telah dititipkan pembeli.

Menurut ahli, apabila pengembang menerima titipan BPHTB tetapi tidak menyetorkannya kepada instansi berwenang, tindakan tersebut dapat dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum.

Robert juga menegaskan bahwa kewajiban penyetoran BPHTB tidak dapat diabaikan karena tindakan tersebut berpotensi merugikan pembeli.

Pandangan ahli itu menjadi salah satu landasan para penggugat untuk meminta majelis hakim menyatakan tindakan tergugat sebagai perbuatan melawan hukum.

Tuntut Ganti Rugi Rp130 Miliar

Selain menuntut kepastian hukum atas kepemilikan apartemen, ke-13 pembeli meminta pertanggungjawaban finansial pengembang.

Dalam konklusi, para penggugat menguraikan kerugian materiil berupa uang titipan BPHTB sebesar Rp963.473.637.

Mereka juga menyebut telah mengeluarkan biaya jasa hukum sebesar Rp100 juta untuk memperjuangkan haknya.

Sementara kerugian immateriil dituntut sebesar Rp130 miliar, dengan perincian masing-masing penggugat Rp10 miliar.

Nilai tersebut didasarkan pada dalil adanya kerugian akibat ketidakpastian hukum, hilangnya ketenangan, dan terganggunya rasa keadilan selama bertahun-tahun.

Penggugat juga mengajukan tuntutan tambahan ganti rugi sebesar enam persen per tahun, permohonan sita jaminan terhadap aset tergugat, serta uang paksa apabila putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap tidak dilaksanakan.

Seluruh tuntutan itu masih harus dinilai dan diputuskan oleh majelis hakim.

Penggugat Minta Keadilan

Dalam jawabannya sebagaimana diuraikan pada konklusi, PT SMD mengajukan sejumlah keberatan, termasuk dalil bahwa gugatan penggugat kabur dan prematur.

Pihak pengembang juga disebut mengemukakan adanya kendala dalam proses pelaksanaan AJB.

Namun, para penggugat menolak alasan tersebut. Mereka menilai kendala internal pengembang tidak semestinya membuat pembeli terus menanggung ketidakpastian setelah memenuhi kewajiban pembayaran.

Para penggugat berpendapat perkara ini bukan semata persoalan ingkar janji atau wanprestasi, melainkan dugaan perbuatan melawan hukum yang telah merugikan hak-hak konsumen.

Dalam kesimpulan akhirnya, kuasa hukum meminta majelis hakim mengabulkan gugatan seluruhnya demi memberikan kepastian hukum, kemanfaatan, dan rasa keadilan bagi 13 pembeli apartemen tersebut.

Kini, nasib mereka berada di tangan majelis hakim PN Medan.

Bagi para pembeli, perkara ini bukan lagi sekadar sengketa antara konsumen dan pengembang. Ini perjuangan memperoleh hak atas properti yang telah mereka bayar dengan uang sendiri.

Sebab, apartemen boleh saja berdiri megah dan menjulang tinggi. Namun, kemegahan bangunan kehilangan maknanya ketika pembeli masih harus berjuang bertahun-tahun hanya untuk memperoleh kepastian hak milik.(wsp.id)