Sudah Lunas Sejak 10 Tahun Lalu, Pembeli Apartemen Podomoro City Deli Masih Dianggap "Pemesan"Sudah Lunas Sejak 10 Tahun Lalu, Pembeli Apartemen Podomoro City Deli Masih Dianggap "Pemesan"SudahLunasSejak10TahunLalu,PembeliApartemenPodomoroCityDeliMasihDianggap"Pemesan"

MEDAN (Waspada.id): Apa arti selembar Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), bukti pelunasan miliaran rupiah, dan penantian selama lebih dari sepuluh tahun jika pada akhirnya seseorang tetap dianggap bukan pemilik ?

Pertanyaan itu kini menghantui Pangeran Kasan Banua, penghuni Apartemen Podomoro City Deli Medan. Apartemen yang dibelinya sejak 2013, dilunasi bertahun-tahun lalu, justru membawanya ke ruang sidang sebagai tergugat karena mengabaikan membayar IPL & SF, dan PBB sebagai bentuk protes. Alasan Kasan karena unit yang ia beli dindingnya retak di mana-mana atau terjadi di 23 titik.

Ironisnya, dalam proses mediasi di Pengadilan Negeri Medan pada 19 Mei 2026, kuasa hukum pengembang Armada Sihite justru menyatakan Kasan bukan Pemilik apartemen, melainkan hanya sebagai Pemesan.

Atas sikap pihak pengembang yang menyatakan Kasan hanya sebagai pemesan, bukan pemilik, meskipun ia sudah membeli dan melunasinya lebih 10 tahun lalu, Kasan memberi pesan kepada para pembeli/pemilik yang lain. Kasan mewanti-wanti para pembeli unit di Apartemen Podomoro City agar tidak bernasib sama dirinya. Sudah membeli dan melunasinya 10 tahun lalu, tapi Kasan masih dibilang hanya sebagai Pemesan bukan Pemilik.

Bagi Kasan, pernyataan itu bukan semata dalil hukum. Ia menganggapnya sebagai pengingkaran atas hak yang telah diperjuangkannya selama lebih dari satu dekade.

"Bagaimana mungkin saya hanya disebut pemesan? Seluruh kewajiban pembayaran sudah saya lunasi sejak sepuluh tahun lalu," kata Kasan, Selasa, 21 Juli 2026.

Pernyataan itu muncul dalam perkara ketika PT Sinar Menara Deli menggugat Kasan atas dugaan tunggakan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL), Sinking Fun (SF), serta Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Di sisi lain, Kasan mengaku telah mengantongi PPJB resmi dan telah menyetorkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Tapi sayangnya

hingga kini Kasan belum terima SHMSRS dan belum menerima Akta Jual Beli (AJB), yang menurutnya menjadi kewajiban pengembang untuk menyelesaikannya.

Merasa haknya diabaikan, Kasan kemudian juga melayangkan gugatan balik terhadap PT Sinar Menara Deli atas dugaan perbuatan melawan hukum. Gugatan tersebut telah terdaftar di Pengadilan Negeri Medan Kelas IA Khusus dengan Nomor Perkara 743/Pdt.G/2026/PN Mdn. “Pihak pengembang sudah wan prestasi, tidak menepati janji-janjinya,” tegas Kasan dengan nada kecewa dan kesal.

Hunian yang Retak

Kisah ini bermula pada 27 November 2013. Saat itu Kasan membeli dua unit apartemen di Tower Liberty, Blok Liberty, Lantai 2, Unit AS dan AR. Nilai transaksi mencapai lebih dari Rp3,19 miliar (lunas). Seluruh harga pembeliannya, termasuk BPHTB.

Namun, penyerahan unit baru dilakukan pada 16 Maret 2022. Penantian hampir sembilan tahun itu ternyata bukan akhir persoalan, melainkan awal dari sengketa panjang.

Begitu memasuki unit, Kasan mendapati kondisi bangunan jauh dari yang dijanjikan. Kontruksi dapur dalam posisi miring. Instalasi sanitasi toilet kamar pembantu bermasalah, kotoran manusia berhamburan keluar hingga masuk ke kamar pembantu.

Celah dinding jendela mengalami kebocoran ketika hujan turun hingga banjir menggenangi tempat tidur (matras), namun sudah diganti dengan yang baru.

Retak dinding di setiap ruangan. Bisa disebut tidak ada ruangan dinding yang tanpa retak. Seiring waktu berjalan, retak dindingnya terus bertambah hingga saat ini mencapai 23 titik terjadi retak dalam satu unit apartemen.

Sebagian dinding yang retak memang sempat diperbaiki. Namun beberapa hari kemudian, dinding yang telah diperbaiki, retak kembali pada tempat yang sama.

Perbaikan terus dilakukan hingga tiga kali, tetapi hasilnya tidak pernah bertahan lama. Dindingnya tetap retak kembali pada tempat yang sama.

Kondisi itu membuat Kasan mempertanyakan kualitas konstruksi bangunannya apakah kemungkinan ada kolom beton atau balok beton yg tidak beres? Sehingga membuat huniannya kurang nyaman bahkan kurang aman ditempati.

Atas kerusakan itu, pada 8 Agustus 2024, kedua pihak mencapai kesepakatan penyelesaian. Pengembang berkomitmen melakukan perbaikan dengan garansi enam bulan, menghapus tunggakan utilitas, serta memberikan kompensasi biaya pemeliharaan sebesar Rp14 juta. Tapi harapan itu hanya bertahan seumur jagung.

Kurang dari satu bulan setelah pekerjaan selesai, retakan kembali muncul di lokasi yang sama. Kekhawatiran Kasan berubah menjadi kecemasan yang lebih besar: apakah bangunan tersebut benar-benar aman untuk dihuni?

Sejak akhir 2024, berbagai surat keberatan dan permintaan penyelesaian dikirimkan kepada pengembang. Menurut Kasan, tidak satu pun memperoleh penyelesaian yang memuaskan.

Dalam gugatan yang diajukan kuasa hukumnya, Ali Leonardi N., S.H., S.E., MBA., M.H. dan Rekan, kerusakan tersebut dikategorikan sebagai cacat tersembunyi yang menjadi tanggung jawab pengembang sebagaimana diatur dalam Pasal 1491 serta Pasal 1504 hingga Pasal 1509 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, juga prinsip-prinsip dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen.

Akibat kondisi bangunan yang disebut terus bermasalah, Kasan mengaku tidak dapat menempati maupun menyewakan asetnya selama lebih dari empat tahun. Padahal tujuan membeli properti tersebut untuk investasi dan disewakan. Di saat yang sama, tagihan IPL & SF, listrik, air, tetap berjalan.

Menagih Kepastian

Dalam gugatannya, Kasan menuntut ganti rugi sebesar Rp5,86 miliar.

Nilai tersebut terdiri atas kerugian materiil sekitar Rp860 juta yang mencakup potensi pendapatan sewa dan biaya proses hukum, serta kerugian immateriil sebesar Rp5 miliar akibat tekanan psikologis dan ketidakpastian yang berkepanjangan.

Ia juga meminta pengadilan memerintahkan pengembang memberikan jaminan tertulis atas kondisi bangunan, mengganti unit baru apabila kerusakan terus berulang, membebaskan seluruh tagihan sejak 2022, serta mengenakan uang paksa (dwangsom) sebesar Rp10 juta per hari apabila putusan nantinya tidak dijalankan.

Perkara ini bukan semata sengketa antara seorang penghuni dan pengembang. Ia menyentuh pertanyaan yang lebih mendasar: sejauh mana kepastian hukum benar-benar melindungi konsumen yang telah memenuhi seluruh kewajibannya?

Bagi Pangeran Kasan, perjuangan itu kini bukan lagi sekadar memperbaiki retakan dinding apartemen. Yang sedang diperjuangkan adalah pengakuan atas hak yang diyakininya telah ia bayar lunas sejak satu dekade lalu.

Sementara proses hukum masih berjalan, sengketa ini menjadi sorotan yang lebih luas terhadap kepastian hak konsumen di proyek hunian vertikal khususnya di Apartemen Podomoro Medan.

Di balik megahnya apartemen yang menjulang di jantung Kota Medan, masih tersisa pertanyaan yang belum terjawab: kapan pembeli yang telah melunasi kewajibannya selama belasan tahun benar-benar diakui sebagai pemilik?(id96)