JAKARTA (Waspada): Potensi pembiayaan perumahan di Indonesia masih sangat besar, terutama untuk golongan menengah ke bawah. Meskipun di bayang-bayangi ketidakpastian ekonomi dunia dan diiringi inflasi yang masih cukup tinggi.
Tercatat kekurangan atau backlog perumahan di Indonesia sebesar 12,7 juta unit, yang dapat terus meningkat dengan perkiraan 700-800 ribu rumah tangga baru tumbuh per tahun yang butuh hunian. Pada tahun 2022 sebanyak 1.117.491 unit rumah di bangun terdiri atas 835.597 unit untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan 281.894 unit non MBR.
Sedangkan tahun ini pemerintah memberikan subsidi untuk 274.924 unit perumahan senilai Rp34.17 triliun, dengan peningkatan subsidi menjadi 220.000 unit rumah dalam skema Fisilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).
“Perlambatan pertumbuhan ekonomi global tidak mungkin dihindari. Tetapi kondisi Indonesia lebih baik terlihat dari pertumbuhan 2022 mencapai 5,3 persen, meskipun tahun ini diprediksi sekitar 4,8 sampai 5 persen,” kata Direktur Sekuritisasi dan Pembiayaan PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) Heliantopo dalam diskusi Urban Forum Bankung and Property Outlook 2023, secara daring, Selasa (14/3/2023).
Dia mengatakan, seluruh lembaga internasional memiliki konsensus bahwa pertumbuhan ekonomi global di tahun 2023 akan melambat dibandingkan dengan tahun 2022. Bahkan entitas swasta memiliki proyeksi yang lebih pesimistis dibandingkan dengan lembaga multilateral. Hal ini mengindikasikan bahwa pasar lebih khawatir terhadap kondisi tahun 2023.
Dikatakan, Indonesia sebagai negara yang sudah masuk ke dalam negara kelas menengah, rasio KPR terhadap PDB di Indonesia masih sangat kecil, hanya mencapai 2,99 persen di tahun 2022. Bandingkan dengan Malaysia yang sudah mencapai 38,48 persen di tahun yang sama, atau India yang sudah mencapai 6,58 persen.
Ditempat yang sama, Managing Director Consumer Banking BCA Haryanto T. Budiman menuturkan, pihaknya terus melakukan akselerasi kinerja dengan memanfaatkan teknologi digital. Hasilnya portofolio KPR BCA meningkat signifikan dari Rp52,949 triliun pada tahun 2013 menjadi Rp87,901 triliun di tahun 2018.
“Kinerja Kredit Pemilikan Rumah (KPR) BCA mampu tumbuh sangat baik, sejak optimalisasi layanan melalui digital. Bahkan dalam tiga tahun terakhir, periode 2020-2022, kredit KPR BCA terus menunjukkan peningkatan yang signifikan. Pada 2020 tercatat Rp90,150 triliun, di 2021 Rp97,530 triliun, dan di akhir 2022 sebesar Rp108,299 triliun,” jelasnya.
Pemanfaatan digitalisasi juga dilakukan dengan menggunakan website rumahsaya.bca.co.id. Di situs ini banyak dijelaskan bagaimana seharusnya kta membeli dan memilih properti di daerah-daerah tertentu. Kemudian juga ada penjelasan-penjelasan mengenai simulasi KPR.
“Sepanjang Januari-Februari 2023 total visitor rumahsaya.bca.co.id mencapai 508.621 visitor dan melalui situs expo.bca.co.id mencapai 557.225 visitor. Di situs ini bisa dilakukan konsultasi dengan tim BCA, atau bisa dilihat harga rumahnya dan mengetahui apakah lokasi bisa dijangkau dengan transportasi publik,” terangnya.
Heryanto melanjutkan, sebanyak 74 persen aplikasi KPR BCA di Jakarta berhasil disetujui melalui proses online. Artinya, digitalisasi telah membuahkan hasil yang sangat bermanfaat bagi BCA maupun bagi masyarakat.
Tiga Persoalan
Sedangkan Ketua Umum Asosiasi Srikandi Developer dan Pengusaha Properti Indonesia (SRIDEPPI) Risma Gandhi mengingatkan bahwa
para developer akan menghadapi tiga persoalan yaitu, kenaikan suku bunga, menghadapi susahnya user yang lolos di SLIK OJK, kemudian menghadapi rumah FLPP atau subsidi yang belum ada kenaikan harga.
Jadi harga rumah subsidi masih mengacu pada harga lama, sedangkan kita tahu untuk harga membangun sebuah rumah sekarang ini sudah mengalami kenaikan yang signifikan dari sisi bahan bangunan,” ungkap Risma.
Dia tegaskan, tiga isu sensitif yang dihadapi bisnis properti terutama untuk menjaga program rumah pemerintah yang harus berjalan dengan baik. Tiga isu ini butuh campur tangan pemerintah, karena menyangkut keberlangsungan program FLPP.
Menurutnya, semenjak pandemi banyak regulasi yang menurutsaya harus mengikuti masanya, yaitu sudah tidak relevan dengan kondisi sekarang. Salah satunya adalah mengenai SLIK OJK, yang tidak ada standar nilai nominal maupun jenis pinjamannya. Sehingga diperlukan cara baru, intrumen baru, juga regulasi baru untuk mengakomodir semua perubahan.
“Kalau menggunakan cara lama dipastikan KPR bersubsidi akan tumbang, karena tingkat kerentanan MBR milenial sangat rentan terhadap jebakan pinjaman online dan transaksi online kredit. Indikator kenapa kita harus mengasumsikan seperti itu, karena di 2022 FLPP tidak semua terserap,” terang Risma.
Karena itu, sambungnya, madalah ini harus dibicarakan secara tatap muka antara perbankan, developer dan OJK. Sehingga perlu adanya regulasi relevan dan proses edukasi yang harus berjalan. OJK juga harus memitigasi jeratan pinjaman online yang menimpa kaum milenial.
Founder and CEO Epic Property M. Gali Ade Nofrans menjelaskan peluang industri bertumpu pada pembangunan infrastruktur jalan dan transportasi yang masih menjadi faktor utama pendorong kenaikan harga properti, terutama di kawasan Jabodetabek.
Kemudian, pencarian properti kelas menengah atas meningkat dan kebutuhan penerapan teknologi baru dalam bidang properti. Peluang lainnya adalah respon terhadap kebijakan subsidi terkait properti dari pemerintah,
“Hal ini didasarkan survey bahwa 43 persen responden berencana mempercepat rencana beli rumah karena subsidi PPN, 35 persen mengincar rumah dengan harga lebih tinggi karena subsidi PPN, dan baru 17 persen responden yang merasakan manfaat rumah subsidi,” kata Nofrans.
Ia pun berharap pemerintah memberikan insentif Pajak berupa Pelonggaran uang muka kredit pemilikan properti hingga nol persen serta Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga sebesar 50 persen.
“Selain itu pemerintah pun diharapkan memberikan kemudahan Perijinan Proses Transaksi dan Sosialisasi, serta dari sektor perbankan diharapkan ada promo bunga KPR dengan kemudahan skema bayar, khususnya promo bunga KPR, dapat memacu peningkatan transaksi yang terjadi di industri properti,” pungkas Nofrans. (J03)
